La especulación financiera (III) Conseguir un “pase” fomentó la burbuja inmobiliaria

La especulación financiera (III)

Conseguir un “pase” fomentó la burbuja inmobiliaria

08.10.12

Federico Rivas García. Doctor en Derecho

Cuando se habla de la crisis se culpa a España de que sus ciudadanos hemos vivido por encima de nuestras posibilidades.

Por nuestra parte contestamos que han sido las entidades financieras las que han ofrecido créditos baratos en buenas condiciones que han incentivado el consumo, la adquisición de bienes duraderos (lo que ha beneficiado a muchos países europeos) y la burbuja inmobiliaria.

Algunos cuentan incluso que a un “enganchado” no hay que ofrecerle el objeto o causa de su vicio, de modo que los países que invirtieron en España incentivaron toda nuestra adicción a vivir por encima de nuestras posibilidades lo cual, en definitiva, es vivir con el crédito de otros. Alemania dice que hay que ahorrar más, que los españoles deben ahorrar más.

Otros plantean que ellos no se endeudaron y ahora están sufriendo los recortes de la crisis en los servicios sociales a pesar de que no inflaron burbuja alguna y se contentaron con irla pasando y otros más señalan que las consecuencias de las guerras las padecen todos aunque no hayan sido ni culpables ni causas del desencadenamiento de las mismas. Que esto es algo parecido. Lo que ocurre en un país afecta a todos los ciudadanos del país, sean o no causantes de ello.

Pero hablemos de la burbuja inmobiliaria. Algunos promotores han estado haciendo del trabajo y del valor añadido sus signos de identidad. Probablemente otros no. Estos últimos quizás su interés estaba en conseguir que voluntades políticas cambiaran la calificación del suelo adquirido para sobre el mismo construir, lo que conllevaba cuantiosos beneficios no tanto por el valor añadido de la construcción sino por la recalificación urbanística. Anatema a estos últimos. Pero hablemos de los primeros y veamos cómo muchos ciudadanos de a pie han sido cómplices y culpables de muchos problemas.

Esos promotores inmobiliarios que hacen del trabajo, del valor añadido, de la calidad y servicio sus señas de identidad estuvieron promoviendo edificaciones a medida que el mercado demandaba. Primero vendían y después, cuando tenían casi todo vendido, planteaban a las entidades financieras la financiación mediante un préstamo hipotecario a la construcción que aseguraba revertir lo invertido hasta el momento y la financiación futura de los compradores que ya estaban comprometidos pagando mes a mes su cuota hasta la finalización de la obra en la que se irían subrogando en el préstamo.

Si todos esos compradores hubiesen adquirido sus viviendas para uso propio probablemente el problema de la crisis inmobiliaria en España se hubiese circunscrito a aquellos que hubiesen perdido sus fuentes de ingresos y no hubiesen podido hacer frente a las obligaciones a 20 o 25 años que se contemplaban en su escritura de hipoteca.

El problema verdadero vino cuando cualquier hijo de vecino, como consecuencia de la subida de precios por la demanda, vio la oportunidad de conseguir un “pase” invirtiendo una mínima cantidad de dinero.

Aclaremos. Una vivienda por un precio de 200.000 euros con la posibilidad de subrogarse en una hipoteca del 80 % el comprador tenía que pagar hasta la entrega un 20 %, es decir, 40.000 euros, los cuales se pagaban a lo largo del periodo que llegaba hasta el momento de la entrega de la vivienda, al cabo de 24 a 30 meses. Veamos 5.000 euros al firmar el contrato y el resto en cómodos plazos mensuales de 1.200 a 1500 euros.

La demanda era tan alta, la oferta monetaria era tan avasalladora que todo el mundo compraba para sí y para dar el pase, pues en poco más de 6 meses los precios habían crecido lo suficiente para que interesara hacer el pase, es decir, revender con beneficio. Hasta tal grado fue el caso que el gobierno impuso tributación que tenía que recaudar el promotor como si fuera una transmisión plena aun sin tener la disposición del bien todavía. Si en un año los precios habían subido un 10 %, si hacías el pase conseguías el siguiente beneficio especulativo:

200.000 al 10 % = 20.000 euros, aunque bajaras 5.000 o 10.000 euros, conseguías 10.000 o 15.000

Hasta ese momento habías invertido, en el mejor de los casos, pues habías pagado 5.000 + [(1200*12)=] 14.400 = un total de 19.400 €; y en el peor de los casos 5.000 + [(1500*12)] 18.000 = un total de 23.000 euros.

En el mejor de los casos 15.000 de beneficio / 19.400 de inversión = 77,31 % de tasa de rendimiento anual.

En el peor de los casos 10.000 de beneficios / 23.000 de inversión = 43,47 % de tasa de rendimiento anual.

¿Quién no se dejó cegar por conseguir dinero fácil? Pocos.

A medida que la burbuja se desinflaba era más difícil dar el pase, se tardaba más en encontrar comprador para tu adquisición, mientras tanto ibas pagando más cuotas, y, posteriormente, llegaba el momento de hacerte cargo de la vivienda y subrogarte en la hipoteca. El negocio se acababa.

Solución para el especulador de 3 al 4º, incumplir sus compromisos y no hacerse cargo de la vivienda. Problema para el promotor inmobiliario, si no hubiese tenido el contrato de compra no hubiese construido la vivienda.

A algunos promotores se les anularon, en última instancia, más del 50 % de lo que tenían en construcción. Este es el promotor que no, absolutamente que no participó en generar la burbuja inmobiliaria. Lo hicieron los bancos, entidades financieras en general y los especuladores.

Solución para el promotor, alargar el periodo de carencia de los préstamos hipotecarios (durante el que sólo se pagan intereses) para ver de vender lo construido. Problema para la entidad financiera, tenía que novar la operación y no disgregaba el riesgo entre los compradores finalistas.

Y ya estamos cerca del final, pues vender, las viviendas, no se vendieron y tuvieron que ir a parar a las entidades financieras.

Y ahora estamos como estamos, endeudadas muchas familias que compraron lo que no necesitaban, pero hicieron honor a sus compromisos; quebradas muchas compañías inmobiliarias; las entidades financieras con activos “tóxicos” (ladrillo) al mismo tiempo que endeudadas con bancos y fondos extranjeros a quienes no pueden pagar y sin negocio para sostenerse, lo que les obliga a que el dinero que han tomado del Banco Central Europeo lo presten al Estado para conseguir beneficio, en lugar de pagar a los acreedores u ofrecer crédito a la economía real para que ésta se reactive.

Mal, mal, muy mal, están las cosas. Y todo por la especulación financiera e inmobiliaria. En definitiva la especulación siempre es financiera, no se trabaja, no se aporta valor añadido y se espera conseguir algo, dinero, a cambio de nada. Esa es la especulación.

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  1. #1 por Inavi el 29 octubre, 2012 - 22:50

    Generalmente no dejo comentarios en las paginas pero este contenido me
    obligo a hacrelo. Muy buen trabajo.

  2. #2 por Félix del Pozo López el 9 octubre, 2012 - 16:12

    Totalmente de acuerdo, pero y siempre hay un pero ¿ahora que?. Nos movemos por impulsos, al negocio rápido y fácil. Durante la burbuja inmobiliaria los constructores y promotores inmobiliarios, nacían y crecían como las setas en época de lluvias constante, las inmobiliarias en cada esquina había una, los bancos cada dos esquina, habia una sucursal, el precio de los inmuebles subía y subia, la inversión era segura, la espiral seguía y seguía.
    Pero pensar, no habia que pensar, habia que dejarse arrastrar por la corriente y ¿ahora que?. Pues que el Estado esta pagando las consecuencias, las familias están pagando las consecuencias y los bancos no están pagando,nada , los que debían pagar (los bancos) y que siguen negociando con las penurias de Estados y familias, reciben dinero prestado al 1% y ayudan a los Estados, con ese dinero comprando deuda pública a los mismos, al 5/7 %, no generan riqueza, viven de la penuria actual, sencillamente, porque los Estados y las Familias, los creemos indispensables,básicos para salir de donde estamos y esto no es así, los organos de la Comunidad Europea ,deben regular, controlar y exigir, si exigencia, reitero, exigir, donde va ese dinero que recibe al 1% y donde lo invierte, es facil (que recibes 100, pues 20 para saneamiento propio, 30 para compra de deuda publica y 50 para creditos a empresa y familia).
    Paciencia, animo y no hay mal que cien años dure, bueno, podemos añadir, ni persona que lo resista, lo veremos y lo contaremos.

  3. #3 por Ramón el 8 octubre, 2012 - 17:27

    Como dice Julio, ni activo tóxico ni narices. como usted bien sabe, he estado relacionado con el sector, hasta creo ayer mismo. El empresario trabaja como tal. Son las condiciones de negocio, las que alimentan esa espiral de precios, de consumo, de mayor nivel de negocio, y crear un ambiente propicio para ello, como elevar precio por esa misma facilidad. Dinero, que sufraga esos precios en alza, porque los prestamistas ven oportunidad de negocio, y que además son los que hoy piden austeridad. pero el mal ya esta hecho. El que estiró la mano mas que le era la camisa, un dia se quedó helado. el que quiso aprovechar la jugada, y bien intencionadamente o no, se lanzó mucho, se le ha helado el cuerpo, o se lo ha hecho helar a otros, no porque no viera lo que sucedia sino porque a lo mejor no ha salido de ello a tiempo y otras cosas no han sucedido como preveia, y que ha ocurrido. Y los qe prestaron a cambio de ya me lo devolverás, poco han sufrido, porque al fin y al cabo, primero estábamos en la Final de la champiñon liga, y luego nos hemos ido a la isla de las calaveras frobianas. No hay dinero, el que guardó, sufre pero como los hemorroides, el que no, pide ayuda a la familia, y los que no regularon la fiesta, se han marchado por la puerta de atrás, como símbolo de responsabilidad y gestión.

  4. #4 por julio nieves el 8 octubre, 2012 - 17:10

    Soy una persona que tanto por motivos laborales como familiares he estado relacionada con la construcción y la promoción.
    Aparte de estar de acuerdo con al opinión del autor, quiero añadir que me molesta profundamente que se califique como “activo tóxico” al producto de nuestro trabajo y de nuestro esfuerzo.
    El único “activo tóxico” de nuestra economía son los bancarios que un día reparten créditos como si fueran gominolas y al siguiente maltratan con saña al cliente cumplidor que está pasando auténticas calamidades para hacer frente a sus obligaciones.
    Si a los bancarios les sumamos la generalitat de nuestra clase política, tendremos un retrato completo de cómo hemos llegado a esto.
    Y mientras tanto, el empresario inmobiliario que se ha jugado “los cuartos” y ha dado de comer a un montón de gente es tratado poco menos que como un parásito social y se le imputa, prácticamente, un delito contra la humanidad.
    Definitivamente hace falta una buena catarsis en el sistema y que la sociedad civil asuma el puesto que le corresponde en la sociedad..

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